Lars Bergmann, Vorstand der IMMOVATION AG, sieht keine generelle Überhitzung im Immobilienmarkt. Wegen der Niedrigzinsen sei Kaufen noch immer billiger als Mieten. Doch weil der Markt im Moment hohe Preise zahlt, brauche man einen sehr guten Research, wenn man vernünftige Immobilien kaufen will.

Scoredex: Wie sind Sie im Immobilienbereich gelandet?

Lars Bergmann: Meine Familie hat mir das Thema sozusagen in die Wiege gelegt. Ich bin Finanzdienstleister und Immobilienunternehmer in der vierten Generation. Ich habe mich zu Beginn meines Studiums noch für das Bankwesen und die Börse interessiert, musste jedoch feststellen, dass man an der Börse auch Geld verlieren kann (lacht).

Danach bin ich zurückgekehrt zum Immobiliengeschäft, habe jedoch nicht das Unternehmen meiner Eltern übernommen, sondern 1988 eine eigene Firma gegründet. Im Jahr 1996 wurde dann die IMMOVATION-Firmengruppe ins Leben gerufen.

Scoredex: Was unterscheidet die IMMOVATION AG von anderen Immobilienunternehmen?

Lars Bergmann: Im Gegensatz zu anderen Immobilienunternehmen decken wir die gesamte Wertschöpfungskette ab. Wir fokussieren uns dabei nicht nur auf Gewerbeimmobilien, denkmalgeschützte Immobilien oder das Bauträgergeschäft, sondern sind in allen Segmenten aktiv.

Kritiker mögen uns deshalb vorwerfen, wir seien ein Bauchladen. Ich sehe das anders: Mit den verschiedenen Geschäftsfeldern streuen wir das Risiko. Denn wir können nie absolut sicher sein, wie lange beispielsweise das Bauträgergeschäft oder der Markt mit denkmalgeschützten Immobilen sich weiter so gut entwickeln. Außerdem können wir mit dieser breiten Aufstellung mögliche Schwankungen in einem Geschäftsfeld durch Einnahmen eines anderen ausgleichen.

Zudem verstehen wir uns als Wertschöpfer, das heißt, wir steigern den Wert einer Immobilie beispielsweise durch Renovierungen.

Scoredex: Was sind Ihre wichtigsten Geschäftsbereiche?

Lars Bergmann: Der überwiegende Anteil unserer Geschäftstätigkeit ist im wohnwirtschaftlichen Bereich anzusiedeln. Und zwar über alle Sparten: Sowohl im Bauträgergeschäft als auch im Denkmalschutz oder im Revitalisierungsbereich.

Scoredex: Wie schätzen Sie allgemein die aktuellen Entwicklungen im Immobilienbereich ein?

Lars Bergmann: Wir sehen den Markt mit einem lachenden und einem weinenden Auge. Als Verkäufer profitieren Sie im Moment, wenn Sie etwas Gutes zu verkaufen haben. Wenn der Standort stimmt, das Produkt stimmt, die Lage stimmt, dann bekommen Sie hervorragende Preise.

Für Käufer gibt es dagegen auch negative Aspekte. Weil der Markt im Moment gute Preise zahlt, muss man lange suchen oder hohe Preise zahlen, wenn man etwas Vernünftiges kaufen will. Allerdings haben wir einen hervorragenden Research, der auch die berühmte Nadel im Heuhaufen findet.

Scoredex: In welchen Lagen investieren Sie bevorzugt?

Lars Bergmann: Wir verfolgen die Strategie, an einem B-Standort die A-Lage zu kaufen und nicht die B-Lage an einem A-Standort. Das heißt, wir gehen lieber in die Peripherie und nicht in die TOP-7-Städte.

In den B-Standorten ist einfach mehr Musik für uns drin, als an den großen Standorten wie München, Hamburg oder Frankfurt am Main. Dort ist es mittlerweile wegen der hohen Kaufpreise schwer, etwas Vernünftiges zu finden. Berlin ist eine Ausnahme. Wir sind der Meinung, dass dort noch einiges geht, weil es Nachholbedarf gibt.

Ich möchte an dieser Stelle anmerken, dass IMMOVATION mittlerweile zum Value-Adder geworden ist, das heißt wir sind im weitesten Sinne Projektentwickler. Wenn wir eine Bestandswohnanlage kaufen, suchen wir auch dort den value-add (= Mehrwert, Anm. d. Red.). Eventuell gibt es einen Vermietungsrückstand, es stehen Wohnungen leer oder wir renovieren so, dass wir im Anschluss die Mieten anpassen können.

Wir versuchen, alle Objekte, die wir kaufen, mit dem value-add-Gedanken zu betrachten und eine höhere Wertschöpfung zu generieren. Das schaffen wir eher an einem B-Standort in A-Lage, als an einem A-Standort mit B-Lage. Denn in den A-Lagen kaufen Sie im Moment einfach zu teuer ein.

Scoredex: In den letzten Jahren war viel von der „Flucht ins Betongold“ die Rede. Glauben Sie, dass dieser Trend anhält?

Lars Bergmann: Die Geschwindigkeit, mit der viele in die vermeintlich sichere Immobilie investieren, ist enorm. Ich sage deswegen vermeintlich, weil man immer genau hinschauen muss. Denn nicht alles, was glänzt, ist auch Betongold. Es hat in diesem Bereich ja genug Pleiten gegeben in den letzten Jahren.

Immobilien sind also kein Allheilmittel. Fakt ist aber, dass aufgrund des Zinsmarktes sehr viele in den vermeintlich sicheren Hafen der Immobilie gehen.
Erstens, weil die Banken im Moment Immobilien gut finanzieren. Der Eigentumswohnungsbereich boomt ja auch deswegen, weil viele einfach feststellen, dass sie mit dem Kauf einer Wohnung zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen können, nämlich das Inflationsthema und die eigene Liquidität.

Bei den aktuell niedrigen Zinsen können Sie billiger kaufen, als Sie mieten können. Wir haben hier also eine Schere: Die Mieten steigen permanent an, während Sie aufgrund des niedrigen Zinsniveaus billiger wohnen, wenn Sie kaufen. Daraus resultiert der Trend zu selbst genutztem Immobilieneigentum.
Zweitens haben viele Kapitalanleger das Problem der Inflation. Wenn sie bei einer Bank quasi Negativzinsen erhalten, dann akzeptieren die Kunden auch eher zwei bis drei Prozent Rendite aus einer Immobilie, damit sie überhaupt noch eine Rendite haben.

Der Run auf Immobilien ist also zweierlei Dingen geschuldet: Inflationsangst und natürlich die niedrigen Zinsen. Was das Zinsthema angeht – und das ist ein sehr wichtiger Aspekt – wird dieses Niveau wohl noch die nächsten zwei bis drei Jahre anhalten.

Scoredex: Was verstehen Sie unter dem niedrigen Zinsniveau?

Lars Bergmann: Mit Niveau meine ich nicht Änderungen von 0,25 oder 0,5 Prozent – das ist keine echte Steigerung. Ob wir jetzt einen Zins von -0,2 Prozent oder +0,5 Prozent haben, das macht den Kohl nicht fett.

Wenn wir von Zinssteigerungen reden, meinen wir wirklich signifikante Zinssteigerungen von drei oder vier Prozent. Und eine solche Entwicklung sehen wir derzeit nicht, zumindest nicht in den nächsten zwei bis drei Jahren.

Solange im Markt noch billiges Geld vorhanden ist, sind auch die großen Investoren geneigt, in den vermeintlich sicheren Bereich der Immobilien zu investieren, weil sich in diesem Segment noch gutes Geld verdienen lässt, einfach durch das Zinsdifferenzgeschäft.

Scoredex: Kurz gesagt ist der Immobilienmarkt noch nicht überhitzt, sondern es ist noch Luft nach oben, solange das Zinsniveau auf dem heutigen Stand bleibt?

Lars Bergmann: Ich sehe keine generelle Überhitzung. Natürlich gibt es das eine oder andere individuelle Standortproblem. Wenn Sie in München am Stachus etwas kaufen wollen und Sie müssen dort einen Preis von 20.000 Euro pro Quadratmeter bezahlen, dann glaube ich kaum, dass das ein gutes Geschäft ist.

Grundsätzlich sehe ich aber keine Überhitzung im Markt, weil das Darlehensvolumen – übrigens eine ganz entscheidende Größe – sich nicht ausgeweitet hat, sehr wohl aber die Nachfrage.

Die Preise, zum Beispiel in Berlin, die wir im Moment sehen und die ja auch gezahlt werden, zeigen, dass die Nachfrage die wir haben eine echte Nachfrage ist und keine spekulative. Das sieht man auch daran, dass mittlerweile viele Immobilien einfach bar bezahlt werden.

Scoredex: Wie ist Ihre Strategie für den Standort Berlin?

Lars Bergmann: Wir haben gerade unser Berlin-Portfolio aufgelöst, weil wir uns gesagt haben, dass wir die guten Werte mitnehmen und verkaufen. Von allen acht Verkäufen, die wir gemacht haben – und wir reden hier von größeren Projekten – waren weit über die Hälfte Barzahler. Das sind also keine Käufer, die zur Bank gehen müssen, um sich Geld zu leihen.

Das zeigt uns wiederum, dass Preise, die bei mehr als dem 20-fachen der Jahresnettomieten liegen, was mittlerweile in Berlin schon normal ist und vor vier oder fünf Jahren niemand erwartet hätte, etwas mit echter Nachfrage zu tun haben und nicht mit Blasenbildung, die spekulativ getrieben ist.
2007/2008 war das anders: Das Spekulative, woraus 2007/2008 Blasen entstanden sind, wurde damals von den Banken finanziert. Aber das passiert derzeit nicht. Unter anderem ist dies auch den Änderungen nach Basel III geschuldet. Die Kriterien, um von einer Bank Geld zu bekommen, haben sich so verschärft, dass Dinge wie sie 2007/2008 geschehen sind, heute nicht mehr passieren würden.

Scoredex: Mit der Ausnahme von Standorten wie München…

Lars Bergmann: Ja, so etwas gibt es auch in Hamburg an der Binnenalster. Dort bezahlt man derzeit Preise, wo man nur noch sagen kann: „Wahnsinn!“ Aber an solchen Standorten kaufen wir auch nicht.

Scoredex: Welchen Vorteil habe ich als Anleger bei Investments in Immobilienfonds im Vergleich zu anderen Anlageklassen oder Direktinvestments?

Lars Bergmann: Wenn Sie heute eine Immobilie kaufen wollen, dann müssen Sie recht finanzstark sein und mindestens 100.000 und 200.000 Euro investieren. Es gibt aber viele Menschen, die nur 10.000 oder 20.000 Euro übrig haben und sich trotzdem gerne an der aktuellen Situation beteiligen wollen, aber aufgrund des persönlich vorhandenen Eigenkapitals sich selbst keine Immobilie kaufen können.

Viele Käufer schreckt bei Direktinvestments auch der Verwaltungsaufwand. Dieser entsteht automatisch, wenn Sie eine Immobilie nicht selber nutzen, sondern als Kapitalanlage erwerben. Sie müssen einen Mieter suchen, Nebenkostenabrechnungen anfertigen – das ist nicht unbedingt etwas für jedermann. Deswegen gibt es viele Anleger, die lieber in einen Fonds investieren, der ihnen den gesamten Verwaltungsaufwand abnimmt. Dazu kommt noch, dass durch die Strategien, die Fonds nutzen, die Renditen oft höher sind, als man sie durch den Erwerb einer eigenen Immobilie erzielen kann.

Diese Aufgabe obliegt dem Fondsmanagement, tatsächlich Mehrerträge zu erzielen. Zusätzlich kann eine gewisse Diversifikation gewährleistet werden, die ein einzelner Käufer so nicht realisieren kann, da er in der Regel nur eine Immobilie kauft. Ein Fonds diversifiziert hingegen in viele Immobilien und garantiert auf diese Weise eine Einnahmensicherheit.

Ich glaube, das sind die Gründe, die viele Leute dazu bewegen lieber in einen Fonds zu investieren, als sich selber eine Immobilie anzuschaffen. Das sind dieselben Gründe warum die Leute in Deka-Fonds bei der Sparkasse oder bei der Deutschen Bank DWS-Produkte kaufen. Man beteiligt sich mit kleinen Beträgen am Gesamtkuchen und braucht sich keine Gedanken darüber zu machen, wie man sich ein Tortenstück kaufen kann.

Scoredex: Sie legen seit Langem erfolgreich Genussrechte auf. Werden Sie auch in Zukunft an dieser Produktkategorie festhalten?

Lars Bergmann: Wir vertreiben seit zehn Jahren erfolgreich Genussrechte. Wir sehen daher keinen Grund, ein Produkt, das nachweislich über einen langen Zeitraum erfolgreich läuft, aufzugeben. Daher haben wir uns entschieden, eine dritte Tranche aufzulegen. Ganz nach dem Motto: „Never change a running system.“

Scoredex: Obwohl es in letzter Zeit viele Probleme mit Genussrechten gab, heißt das ja auch nicht, dass diese Finanzierungsform unbedingt schlecht sein muss.

Lars Bergmann: Genussrechte zählen zu den ältesten Finanzierungsformen der Welt. Das wissen viele Leute nicht. Genussrechte wurden in England erfunden, damit sich Privatpersonen an Firmen beteiligen können. Die Produktkategorie hat tatsächlich einige Schäden abbekommen – ich nenne an dieser Stelle mal das Stichwort „Prokon“.

Man muss aber auch klar sagen, dass es in der Immobilienbranche in den letzten Jahren diverse Pleiten gegeben hat. Und zwar unabhängig von der Finanzierungsform. Betroffen waren Genussrechte, KG-Beteiligungen, Anleihen und sogar Staatstitel. Deswegen bin ich auch davon überzeugt, dass man nicht eine bestimmte Produktkategorie verteufeln sollte.

Ich empfehle Anlegern sich mit dem Unternehmen und dessen Arbeitsweise zu beschäftigen und weniger damit, welcher Kategorie ein Produkt angehört. Ich persönlich halte Genussrechte für eine der transparentesten Anlageformen.

Über Lars Bergmann
Seit 2002 ist Lars Bergmann Vorstand der IMMOVATION AG. Er ist dort verantwortlich für die Bereiche Inneres, Konzeptionen & Strategien sowie Rechnungswesen & Finanzierungen.

Lars Bergmann studierte Rechtswissenschaft und Betriebswirtschaftslehre an der Universität Marburg. Seine universitäre Ausbildung schloss er 1992 erfolgreich als Diplom-Kaufmann ab.

Doch bereits seit 1988 befasst sich Bergmann mit der Vermittlung von Immobilien und Kapitalanlagen in Immobilien. In diesen Geschäftsfeldern erwarb er sich durch sein umfangreiches Know-how allgemeine Anerkennung.

Seit 1991 ist Lars Bergmann mit seinem Unternehmensverbund Mitglied im Ring Deutscher Makler (RDM), dem heutigen Immobilienverband Deutschland (IVD). Darüber hinaus bekleidet Bergmann seit 2003 das Amt eines ehrenamtlichen Handelsrichters beim Landgericht Kassel.
Bergmann ist außerdem geschäftsführender Mitgesellschafter der Firma Adamietz & Bergmann Immobilien GbR in Kassel.

Foto: Immovation AG

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