Immobilienanleger stehen häufig vor der Frage: Eigentumswohnung oder gleich ganzes Mehrfamilienhaus kaufen?

Ob eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus das richtige Investment darstellt, ist nicht nur eine Frage des Preises. Es gibt kleine Eigentumswohnungen schon für mittlere fünfstellige Beträge, aber auch und bei entsprechender Lage, Größe und Qualität, kann dieser Preis bis auf weitaus mehr als eine Million ansteigen.

Ein kleineres Mehrfamilienhaus ist auf dem Lande oder in weniger begehrten Regionen bereits ab 250.000 Euro erhältlich. Für das Haus spricht, dass der Quadratmeterpreis in der Regel niedriger als bei einer Wohnung ist. Das geht weniger auf Mengeneffekte zurück, sondern vor allem darauf, dass bei einer Eigentumswohnung Eigennutzer als Konkurrenten auftreten. Diese orientieren sich weniger an der Rendite, sondern an ihren finanziellen Möglichkeiten.

Eigentumswohnungen – Nachteile durch die Eigentümergemeinschaft

Deswegen sind vermietete Wohnungen auch grundsätzlich preiswerter als leerstehende. Für einen Kapitalanleger kann es besonders reizvoll sein, eine preiswert vermietete Wohnung zu erwerben, die Miete über die Jahre anzupassen – und dann auf einen Mieterwechsel spekulieren.

Zu bedenken ist ferner, dass es bei Eigentumswohnungen eine Eigentümergemeinschaft und einen Verwalter gibt. Dieser nimmt den einzelnen Eigentümern die meiste Arbeit ab, kostet aber Geld. Der Eigentümer eines Hauses hingegen hat die Wahl, ob er sein Eigentum selbst verwaltet oder dies in fachkundige Hände legt.

Der größte Nachteil bei einer Eigentümergemeinschaft ist, dass sich jeder Einzelne Mehrheitsbeschlüssen  unterwerfen muss. Gerade eine von Eigennutzern dominierte Hausgemeinschaft neigt zu Ausgaben, die emotional begründet sind und vielleicht den Wohnkomfort erhöhen, aber nicht zu steigenden Mieten oder Werten führen. Denken Sie vor einem Kauf auch daran.

Wer sich für den Kauf einer Wohnung interessiert, sollte sich die Protokolle einiger Eigentümerversammlungen vorlegen lassen und sich über den Stand des Rücklagenkontos informieren.

All Inn-Objekt im Wettbewerb mit der Arbeitsimmobilie

Wer den Kauf einer Immobilie als unternehmerische Investition sieht und sie langfristig entwickeln möchte, für den kommt nur der Kauf eines Hauses in Frage. Wer hingegen eher eine Sorglos-Immobilie haben möchte und das Risiko eines kompletten Mietausfalls über andere Einnahmen kompensieren kann, ist auch mit einer Eigentumswohnung gut bedient.

Auch die Risikostreuung spricht in jedem Fall für ein ganzes Haus. Fällt bei einer großen Neubauwohnung der Mieter aus, ist dies letztendlich schlimmer, als wenn bei einem gleich teuren Bestandshaus einer von mehreren Mietern nicht mehr bezahlt.

Der Neubau oder bereits sanierte Altbau wirft eine geringere Rendite ab, bereitet dafür weniger Arbeit – das gilt für eine Eigentumswohnung wie für ein Mehrfamilienhaus. Wer eine überdurchschnittliche Rendite erzielen möchte, muss Zeit, Arbeit und oft weiteres Kapital mitbringen.

Schnäppchen bei schlechten Grundrissen

Ein Schnäppchen können Objekte mit schlechten Grundrissen oder fehlenden Balkonen sein. Eine versetzte Wand, ein neues Badezimmer oder in Ständerbauweise vorgestellte Balkone können zu höheren Einnahmen führen.

Vor allem ältere Wohnungen sind oft sehr günstig vermietet, weil der bisherige Eigentümer auf Mietanpassungen verzichtet hat. Dann mag es langfristig lukrativer sein, ein Haus mit anfangs weniger Mietrendite, aber hohem Entwicklungspotenzial zu erwerben. Das kann auch steuerlich sinnvoll sein, da Modernisierungskosten unter bestimmten Umständen in einem Jahr abgeschrieben werden können.

Steuervorteile – das war einmal

Steuervorteile beim Kauf einer Immobilie wurden über die Jahre sukzessive so reduziert. Dass eine Immobilie im Normalfall ihre steuerlichen Reize verloren hat liegt aber auch am niedrigen Zinsniveau: Wer wenig Zinsen bezahlt, hat wenig abzusetzen.

Steuern lassen sich am besten noch über den Kauf eines Baudenkmals sparen oder bei einer Immobilie in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet. Bei einem Baudenkmal können die Sanierungskosten innerhalb von zwölf Jahren komplett abgeschrieben werden und der Käufer kann sofort nach dem Erwerb mit den Arbeiten beginnen. Das gilt auch für Sanierungsgebiete.

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