Die Unterscheidung zwischen Gemeinschaft- und Sondereigentum ist klar abgegrenzt. Zum Sondereigentum gehören alle Teile eines Gebäudes, die einem Eigentümer selbst, zum Gemeinschaftseigentum alle Teile, Einrichtungen und Anlagen, die der Eigentümergemeinschaft als Ganzes gehören. Danach richtet sich, wer z.B. für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnamen bezahlen muss.

Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung. Zwar können die Eigentümer grundsätzlich selbst über die Aufteilung entscheiden. Dennoch herrschen auch hier einige klare gesetzliche Vorgaben. Das regelt der §5 des Wohnungseigentumsgesetzes: „Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.“

Demnach gehören Balkone und Fenster beispielsweise eindeutig zum Gemeinschaftseigentum, da sie als wesentliche Bestandteile des Gebäudes gelten. Fenstergriffe wiederum können als Sondereigentum deklariert werden. Doch wie sieht es z.B. mit Grundstücksflächen aus? Obwohl oft die Absicht besteht, dass Eigentümer bestimmte Flächen im Garten oder einen Autostellplatz nutzen dürfen, gehört dieser doch zum Gemeinschaftseigentum. Oder was regelt, dass ein Eigentümer seinen Balkon alleine nutzen darf, wenn doch wie gesagt dieser ebenfalls als Gemeinschaftseigentum eingestuft wird?

Dazu geht man einen Umweg über die sogenannten Sondernutzungsrechte. Diese regeln welche Teile des Gemeinschaftseigentums, die nicht als Sondereigentum gelten, dennoch einem Eigentümer allein zur Nutzung zur Verfügung gestellt werden. Speziell im Bereich Haustechnik fiele eine Abgrenzung allerdings nicht immer leicht, teilt Wirtschaft Vertraulich in ihrem neuen Newsletter mit. Dazu wurde vor kurzem ein kritischer Fall vom Bundesgerichtshof entschieden (s. Az. V ZR 57/12)

Dabei ging es um Versorgungsleitungen, speziell eine Wasserleitung, die zu einer Dachgeschosswohnung führte. Die Eigentümergemeinschaft weigerte sich, die Kosten für die Reparatur zu übernehmen, mit der Begründung, dass in der Teilungserklärung alle Leitungen des Hauses zu Sondereigentum bestimmt wurden. Der BGH entschied dagegen. Die Grundentscheidung: “ Versorgungsleitungen gehören … zum Gemeinschaftseigentum.“. Dies gilt auch, wie im aktuellen Fall, wenn sie nur eine Wohnung versorgen. Die Begründung: „Anlagen und Flächen, die für den Betrieb und die allgemeine Nutzungsfähigkeit des Gebäudes grundsätzlich von Bedeutung sind, können regelmäßig kein Sondereigentum sein.“. Der ein oder andere Wortlaut in Teilungserklärungen dürfe somit in Zukunft ungültig sein.