SCOREDEX: Geschlossene Immobilienfonds

A. Doran

Emittenten_600x120Ein geschlossener Immobilienfonds wird als Gesellschaft mit dem Ziel der Errichtung, Erwerb und Verwaltung von einer oder mehrerer Immobilien gegründet, deren Investitionsumfang im Vorfeld schon feststeht.

Die Investition zielt auf Gewerbeimmobilien wie Büro- und Einzelhandelsimmobilien, Logistik-, oder Wohnimmobilien, aber auch auf Senioreneinrichtungen, Hotels, oder Kinos ab.

Das Investitionsvorhaben wird in einem Prospekt detailliert beschrieben und ist im nach hinein üblicherweise nicht mehr veränderbar. Der zugehörige Investitions- und Finanzierungsplan und damit das Investitionsvolumen stehen somit fest.

Über langfristig eingesammeltes Kapital (Fremd- und Eigenkapital) erfolgt die Finanzierung, welches öffentlich zur Zeichnung angeboten wird. Sobald das erforderliche Eigenkapital platziert ist, wird der Fonds wie sein Name bereits sagt geschlossen und weitere Investoren finden keinen Zugang mehr.

Mit der Investition in einen geschlossenen Fonds wird der Anleger Miteigentümer an den Gegenständen, in die investiert wird; er übernimmt somit also gleichzeitig ein unternehmerisches Risiko (dass in extremen Fällen bis zum Totalverlust reichen kann, auch wenn dies extrem unwahrscheinlich ist). Nach dem Ende der vorher beschlossenen Laufzeit wird der platzierte Fonds aufgelöst bzw. liquidiert.

Ein Vorteil geschlossener Immobilienbeteiligungen ist, dass der Investor selbst bestimmen kann, in welche Immobilien oder Art von Immobilien sein Kapital investiert. Zusätzlich gibt es die Chance an der Wertentwicklung von Objekten in unterschiedlichen Märkten zu platzieren.

Geschlossene Immobilienfonds bieten zusätzlich noch steuerliche Vorteile. Zum Beispiel wurden mit den USA und Holland so genannte Doppelbesteuerungs-abkommen (DBA) getroffen. Diese besagen, dass die Erträge aus dem Immobilienfonds nur im Land, in dem sie entstehen versteuert werden müssen. Da aber in diesen Ländern oft höhere Freigrenzen existieren, erhalten Anleger ihre Ausschüttungen oft mit nur geringen steuerlichen Belastungen, oder sogar steuerfrei.

Die Anlagestrategien geschlossener Immobilienfonds wirken sich auf die Diversifizierung des Gesamtvermögens positiv aus. Ein weiterer Vorteil ist, dass der Fondsbeteiligte sich nicht selbst um Vermietung, Verwaltung und Verkauf der Immobilie bemühen muss.

Die Investition in geschlossene Fonds bietet neben den oben genannten Vorteilen auch Nachteile, die der Investor berücksichtigen sollte.

Mietausfälle oder Leerstand der Immobilie kann aufgrund der schlechten wirtschaftlichen Lage oder des schlechten Zustandes der Immobilie eine negative Seite der geschlossenen Immobilienfonds sein.

Zusätzlich müssen möglicherweise noch Räume renoviert werden, was schnell in die Tausende gehen kann und bei den Prognosen der Renditen völlig außer Acht gelassen wird. Kommen Naturkatastrophen ins Spiel, die das Gebäude der Fondsgesellschaft zerstören, kann dieses natürlich auch keine Einnahmen mehr erbringen. In diesem Fall kann es sogar zum Totalverlust der Einlage des Investors kommen.

Weitere Nachteile bestehen in der hohen Einmalzahlung, die mehrere Tausend Euro beansprucht. So kommt ein geschlossener Immobilienfonds also eher für Großverdiener in Frage, die einen entsprechenden Betrag auch kurzfristig stellen können.

Geschlossene Immobilienfonds werden von der BaFin und nicht staatlich überwacht und zählen zum grauen Kapitalmarkt.  In diesem Bereich finden sich leider auch viele schwarze Schafe, die teilweise mit arglistigen Mitteln die Kunden hinters Licht führen und somit sind auch teilweise hohe Verluste, bis hin zum Totalschaden vorprogrammiert.

Aus diesem Grund sollte jedes Angebot vor der Zeichnung des Kapitals genauestens geprüft werden.

Der größte Nachteile dieser Investitionsform ist, dass während der Fondslaufzeit die Anteile nicht ordentlich gekündigt werden können. Die Anteile können, wenn überhaupt, nur mit erheblich hohen Gebühren bzw. Verlusten im Zweitmarkt verkauft werden.

Zum Ende der Fondslaufzeit könnte beim Investor noch ein Nachteil entstehen, wenn das Anlageobjekt zum niedrigeren Preis verkauft wird, als ursprünglich bei der Auflage des Fonds angenommen. Für den Investor bedeutet dies eine sinkende Rendite.

Fazit:

Geschlossene Immobilienfonds richten sich an Anleger, die eine Immobilienaffinität haben, aber nicht als Vermieter auftreten möchten. Daneben kann die Beteiligung genau das Richtige für den Investor sein, der risikofreudig ist und über ein gutes mittleres bis gehobenes Einkommen verfügt.

Wie oben beschrieben hat der Kunde das Problem den passenden Fonds für sich zu finden und noch zusätzlich muss eine seriöse und transparente  Fonds-gesellschaft gefunden werden.

Bei der Suche nach seriösen Fondsgesellschaften und Emittenten hilft SCOREDEX den Anlegern durch das SCOREDEX-Seriositätsrating.

Eine Übersicht der seriösesten Anbieter finden Sie im Bereich Top-Scores Emittenten.

Mehr Informationen über Fondsanbieter.

Die folgende Liste enthält eine große Auswahl Emittenten, die auf dem deutschen Markt geschlossene Beteiligungen anbieten:

ZBI Zenral Boden Immobilien AG
WGF Immobilien Invest GmbH
Wohnpark Elbaue Immobilienfonds KG
Westfonds immobilien Anlagegesellschaft mbH
Wölbern Invest KG
Wölbern Treuhand GmbH
VIB Vermögen AG
V & F Vermögens- und Finanzierungs- Treuhand GmbH
TREUREAL GmbH
TMW Pramerica Property Investment GmbH
TannCAPITAL Private Value
SJB FondsSkyline OHG
SIGNA Property Funds Deutschland AG
SHB Innovative Fondskonzepte AG
Schroder Property Kapitalanlagengesellschaft mbH
Robustus GmbH
Quantum Immonilien Kapitalanlagengesellschaft mbH
Proganimmo GmbH
Primus Valor AG
PATRIZIA Immobilien Institut AG
One capital GmbH
OperaOne AG
Munich 5 Property Fund GmbH
Norddeutsche Projektentwicklungs GmbH
Lloyd Fonds AG
LOYS AG
Madison Property AG
LaSalle Investment Management Kapitalanlagegesellschaft
Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG
L-KONZEPT Holding AG
IVG Immobilien AG
JAMESTOWN US-Immobilien GmbH
Kapitalpartner Konzept GmbH
INP-Holding AG
Internationales Immobilien-Institut GmbH
ILG Fonds GmbH
IMMAC HOLDING AKTIENGESELLSCHAFT
IMMOVATION Immobilien Handels AG
Industrifinans Real Estate  GmbH
HBH Immobilien GmbH
HGA Capital Grundbesitz und Anlage GmbH
IC Fonds GmbH
Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH
Hannover Grund Beteiligungs GmbH
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG
Habona Invest Asset Management GmbH
HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG
HAMBORNER REIT AG
GlobalFirst-Assets Kapitalgesellschaft mbH
GRETA AG
Grundbesitz 24 Emissionshaus AG
GENTUM Immobilien Kapitalanlagengesellschaft mbH
Global Skyline Capital GmbH
Global State Deutschland GmbH
Gebau Fonds GmbH
GENO Asset Finance GmbH
GenoInvestment GmbH
EUCO Europäische Consulting Aktiengesellschaft
EURO GRUNDINVEST Objekt Holding GmbH & Co. KG
Euro-American Investors Group Vermittlungs-GmbH
Elbfonds GmbH
Engel & Völkers Capital AG
ESI Euro Sino Invest GmbH
DG ANLAGE Gesellschaft mbH
DIVAG Deutsche Investitions- und Vermögens-Treuhand Aktiengesellschaft
DSI Projekt GmbH
Deutsche Immobilien Invest GmbH
Deutsche Sachwerte Kontor AG
DFK Ferienwohnungen Sylt GmbH
deboka Deutsche Grund und Boden Kapital AG
Deutsche Immobilien Invest
Colonia Real Estate AG
Columbus Capital Service Gesellschaft mit beschränkter Haftung
CR Capital Real Estate AG
Berner Group Berlin GmbH
Bouwfonds GmbH & Co. Städtefonds
BVT Holdings GmbH & Co. KG
AVW Immobilien AG
Bauart Beteiligungs GmbH
Baufonds Services GmbH
Alois Hartl Golf und Resort Zweite-Beteiligungs KG
Alp Green Helvetia GmbH & Co. KG
Asuco Fonds GmbH
IMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND AG

Ein Gedanke zu „SCOREDEX: Geschlossene Immobilienfonds

  1. Ein sehr schöner Artikel. Betongold ist DER Renner, seit uns die Banken-, Finanz- und Eurokrise heimsucht. Die Gründe liegen auf der Hand: Durch Vermietung sind angesichts der Niedrigzinsen attraktive Renditen zu erzielen und wenn alle Stricke reißen, kann man immer noch selber einziehen.

    Doch die Kehrseite zeigte sich schnell: Der Markt überhitzte und die Preise stiegen in unrealistische Höhen. Gut für Verkäufer, schlecht für Käufer. Und wer sein Geld in einen offenen Immobilienfond gesteckt hatte, musste noch mit ganz anderen Problemen rechnen: Wertverlust der Anteile und Auszahlungsklemme.

    Der Gesetzgeber will Fondsanbieter und Anleger schützen

    Am 22. Juli 2013 tritt nun ein neues Investmentrecht in Kraft. Es bringt für Sie Fondszeichner viele Einschränkungen mit sich. Zwei Jahre beträgt die Mindesthaltedauer. Die Rückgabe von Anteilen muss ein Jahr im Voraus angekündigt werden. Wer das nicht will, muss vor dem 22.07. einsteigen und kann sich somit noch in das alte Recht einkaufen. Dafür spricht folgendes Argument: Unabhängig von Haltefristen ist die Rückgabe von Anteilen im Wert bis zu 30.000 € pro Halbjahr dann ohne Kündigungsfrist erlaubt.

    Ich warne vor diesen Risiken!

    Die Fondsanbieter rechnen daher kurzfristig mit höherem Zulauf. Das jedoch ist ein zweischneidiges Schwert. Erhält ein Fonds dadurch nämlich mehr Liquidität, erhöht das den Anlagedruck. Gute Objekte sind aber rar. Nicht investiertes Kapital wird gegenwärtig mit nur 0,4 % verzinst. Das schmälert die Renditen der Fonds. Im Durchschnitt werfen sie aktuell nur einen Wertzuwachs von rund 2 % ab. Daran wird sich auf absehbare Zeit auch nichts ändern.

    Wenig Ertrag, viele Unwägbarkeiten

    Da die Renditen derart geschrumpft sind, fallen die Ausgabeaufschläge ganz besonders ins Gewicht. Ein Teil der Fonds dürfte es nicht einmal schaffen, binnen zwei Jahren den Aufschlag einzuspielen. Mein Fazit: Kaufen Sie deshalb nur, wenn Sie die Anteile voraussichtlich mindestens fünf bis sieben Jahre halten.

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