Am 20. Dezember 2012 hat der BGH ein wegweisendes Urteil für die Bauträgerbranche gefällt. Unter dem Aktenzeichen Az. VII ZR 209/11 zum Thema Haftbarkeit von Bauträgern wurde das Urteil veröffentlicht. Planungsfehler können demnach nicht voll dem Architekten zugerechnet werden, auch wenn diesem schuldhafte Fehler zugeordnet werden.
Der Fall:
Ein Architekt wurde vom Bauträger mündlich mit Planung eines Reihendoppelhauses beauftragt. Der Architekt entwickelt das Konzept von „senkrecht geteilten Wohneinheiten“, das eine einschalige Ausführung der Trennwände der Reihenhäuser vorsieht, auf der Grundlage, dass Reihenhäuser mit einem Schallschutzstandard wie im Geschosswohnungsbau geplant und veräußert werden können, wenn diese nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt werden und rechtlich damit als Wohnungseigentum anzusehen sind. Der Bauträger weiß, dass Reihenhäuser nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik eine doppelschalige Ausführung der Trennwand erfordern, stimmt aber zu und veräußert die Häuser als „Reihenhäuser in Form von Wohnungseigentum“. Aufgrund von Schallschutzmängeln wird der Bauträger vom Käufer des Objekt auf Schadensersatz verklagt. Daraufhin wird der Architekt vom Bauträger in Regress genommen.
Urteil & Folgen:
Der geforderte Schadensersatz wurde vom BGH weitgehend abgelehnt. Dem Kläger (Bauträger) wurde nur ein Drittel der Forderung zugesprochen. Als Begründung führte der BGH an, dass der Mangel auch dann vorliegen würde, wenn der mit dem Vertrag verfolgte Zweck des (Planungs-) Werkes nicht erreicht werde. Der BGH betonte zwar, dass die Planung des Architekten den Bauträger in die Lage habe versetzen sollen, das Objekt ohne Mängel zu vertreiben und die Zweckbestimmungsei verfehlt worden. Allerdings haben die Bezeichnungen der Objekte in den Erwerberverträgen nichts daran geändert, dass die Erwerber Reihenhäuser mit entsprechenden konstruktiven Anforderungen erworben hätten. Der Bauträger habe auch nicht rechtsgeschäftlich das Risiko der Zweckverfehlung übernommen, da er dem vom Architekten genährten Irrtum unterlegen sei, die Erwerber könnten insoweit keine Ansprüche geltend machen. Allerdings muss sich der Bauträger ein Mitverschulden von zwei Dritteln anrechnen lassen. Das vom Architekten entwickelte Konzept sei außerordentlich fernliegend und für den Bauträger erkennbar rechtlich zweifelhaft gewesen.
Als Schutzmaßnahme vor ähnlichen Regressrisiken müssen Bauträger Ihre Kunden beim Verkauf vertraglich auf die Konsequenzen hinweisen, wenn sie allgemein gültige technische Standards unterschreiten wollen. Der bloße Hinweis auf die geplante Ausführungsart in der Baubeschreibung reicht nicht aus. Unterbreitet der Architekt rechtlich zweifelhafte Vorschläge, ist unbedingt professioneller Rat einzuholen.
Das vollständige Urteil finden Sie hier.