Immobilien: Due Dilligenz auch beim Immobilienvertrieb?

Due Dilligence ist einer der Lieblingsbegriffe jedes Unternehmensberaters. Gemeint ist eine Risikoprüfung nach vordefinierten Standards, also einer Risikoprüfung mit „besonderer Sorgfalt“. In der Regel findet eine Due-Dilligence-Prüfung beim Kauf oder Verkauf von Unternehmen oder einem geplanten Börsengang. Ziel ist Sicherheit und Transparenz vor einer finanziellen Entscheidung herzustellen. Aber auch beim Kauf von Immobilien kann Due Dilligence einen sinnvollen Zweck erfüllen.

Vermittler und Käufer, aber auch Verkäufer können sich durch Due Dilligence Sicherheit bei der Findung eines angemessenen Kaufpreises, unter Berücksichtigung der wichtigsten Faktoren, verschaffen. Im Idealfall wird die Prüfung durch ein festes Prüfungsschema, welches in einer Datenbank hinterlegt ist, vollzogen. Bereits bei der Vorprüfung eines Objektes können auf diese Weise interessante Offerten identifiziert werden oder auch Merkmale aufgedeckt werden, die einem Kauf entgegenstehen.

Prinzipiell wird bei der Due Dilligence im Immobilienbereich zwischen zwei Aspekten unterschieden: externen Faktoren, also allgemeine Merkmale, so wie konkrete Faktoren, die sich auf das Objekt selber beziehen.

Allgemeine Faktoren sind das Marktumfeld sowie eine Analyse der erwarteten Marktentwicklung auf Mikro- und Makroebene, sprich auf Staats-, Regions-, Orts- und Straßenabschnittsebene. Auch eine Analyse der eigenen bzw. der finanziellen Situation des Käufers muss in der allgemeinen Betrachtung berücksichtigt werden.

Zur objektspezifischen Prüfung gehören neben wirtschaftlichen Eckdaten, wie bisherige Nachhaltigkeit des Objekts, Mietverträge und Zahlungsverhalten der aktuellen Mieter, auch der technische und bauliche Zustand einer Immobilie. Bei letzterem wird in der Regel auf externen Sachverstand, z.B. Sachverständige zurückgegriffen.

In einigen Bereichen gibt es auch Überschneidungen, z. B. in Sachen Steuern und Recht.
Der Entwurf eines passenden Kaufvertrages wäre Bestandteil der allgemeinen Vorbereitung, Einsichten ins Grundbuch oder Altlasten-Kataster betreffen dann hauptsächlich den zweiten, den konkreten Prüfauftrag.

Eine Due Dilligence liefert allen Parteien Sicherheit bei den Vertragsverhandlung und liefert objektive Preisfindungskriterien, da sich die wirtschaftliche Entwicklung einer Immobilie auch auf zehn Jahre relativ genau prognostizieren lässt.

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